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[이코노믹포스트=최민경기자] 서울  강남 아파트는 이미 거품의 초입에 들어섰으며, 강북 아파트도 거품이 형성되는 단계라는 진단이 나왔다.
 
 보험연구원의 윤성훈·한성원 연구원은 9일 ‘서울 아파트 매매가격의 거품 가능성’이라는 제목의 보고서에서 이같이 진단했다. 보고서는 국민은행이 발표하는 서울아파트 매매가격지수와 전세가격지수를 이용해 ▲서울 전지역 ▲한강이남 ▲한강이북 아파트 매매가격의 적정성을 분석했다.

 매매가 적정성은 아파트 매매가와 내재가치(전세가)의 변동성을 비교·분석하는 방식으로 산정했다. 케이스-쉴러 주택가격 지수를 개발한 노벨경제학상 수상자 로버트 쉴러 예일대 교수의 방법론을 적용하되, 내재가치를 측정하는 지표로는 아파트에 거주하며 얻는 주거서비스의 현재가치인 ‘전세가격’을 활용했다.

 자산가격 거품은 시장에서 형성되는 실제 가격이 내재가치(전세가)를 장기간 상회하는 현상을 의미한다.

 이 보고서에 따르면 서울 한강 이남 지역의 아파트 매매가는 최근 들어 내재가치(전세가) 변동성을 상회했다. 또 한강 이북은 매매가가 내재가치 변동성에 근접해가고 있다. 강남은 매매가가 전세가 상승폭을 뛰어넘었고, 강북은 매매가와 전세가 상승폭이 비슷한 수준으로 수렴되고 있다는 뜻으로 풀이된다. 

서울 아파트 매매가격은 박근혜 정부 때인 2013년만 해도 마이너스를 기록했다. 하지만  2014년부터 상승세로 전환한 뒤 오름세를 유지했다. 서울 아파트 매매가격지수는 ▲2013년 -1.9% ▲2014년 1.0% ▲2015년 5.6%, ▲2016년 4.2% ▲2017년 5.3%였다. 반면 강남구의 매매가 지수는 ▲2013년 -1.2% ▲2014년 2.3% ▲2015년 6.9% ▲2016년 5.3% ▲2017년 6.6%에 달했다.  

 보험연구원측은 “해석에 신중을 기할 필요가 있지만, 실증분석 결과는 서울 아파트 매매가는 한강이남의 경우 거품이 형성되기 시작했고, 한강이북은 거품 수준에 근접해 가고 있는 것으로 보인다”고 분석했다. 다만 "정책을 통해 주택가격 등 자산가격 거품을 해소하는 것이 바람직한 지에 대해서는 통화 당국간에도 견해가 일치되지 않고 있다"고 평가했다.

 한편 서울 아파트 매매가는 1980년대 말부터 꾸준히 상승하는 추세다. 하지만 1990년대 전반, 1997년 IMF 외환위기, 2004년 신용카드 사태, 2008년 글로벌 금융위기 이후 하락반전하는 등 국내외 충격에 취약한 모습을 보여왔다.  노태우 정부 떄인 1990년대 전반 우리나라에서는 분당 신도시 발표가 있었고, 일본에서는 부동산 거품이 꺼지는 등 대내외적 악재가 꼬리를 물었다. EP